Правильный выбор квартиры в новостройках – это гарантия комфортной жизни на протяжении многих и многих лет. Относиться к этому нужно крайне рассудительно и учитывать при этом множество аспектов.
Авторитет застройщика
Первое, что необходимо сделать, так это навести подробнейшие справки о деятельности строительной компании, услугами которой вы намерены воспользоваться. Не стоит сильно доверять официальным сайтам застройщиков. Понятно, что плохого о себе там не напишут. Поищите отзывы о застройщике в социальных сетях и в блогах. Там информация будет гораздо правдивее.
Если строительная компания имеет низкий уровень доверия, то не стоит полагаться на то, что она быстро исправится. Это маловероятно. Доверие к застройщику должно базироваться на своевременной сдаче в эксплуатацию объектов и на качестве выполненной работы. Если в социальных сетях вы увидите жалобы людей на плохое качество строительных материалов, небрежную отделку квартир или на задержку с подключением коммуникаций к дому, то обходите десятой дорогой такого застройщика.
Прежде чем доверять свои деньги обязательно нужно побывать на тех объектах, которые застройщик сдал в эксплуатацию, и поговорить с проживающими там людьми. Если вы получите положительную информацию от них, то в таком случае можно делать первый взнос в строительство.
Важно уяснить, что чем больше домов застройщик построил, тем выше доверие к нему. Безусловно, речь идет о домах вовремя сданных в эксплуатацию с минимальным количеством замечаний, а лучше и вовсе без них.
Документация
В продолжение о застройщике нужно сказать, что вы должны убедиться в том, что он имеет полный пакет разрешительных на строительство документов. Авторитетные застройщики всегда на своих сайтах размещают копии и даже фотографии этих документов.
Если вы обнаружили, что в перечне отсутствует хоть один документ, то забудьте об этом застройщике навсегда.
Важно знать, что вы имеете право получить выписку из Росреестра на земельный участок, где будет начато или уже ведется строительство. Таким образом, вы сможете узнать, сколь востребованы квартиры в будущем доме.
Не менее важно ознакомиться и с проектом самого здания. Он обязательно должен быть размещен на сайте застройщика. Еще будет лучше, если вы побываете в том доме, который уже построен по этому проекту. Не забудьте при этом обратить внимание на благоустройство окружающей территории и на удобство работы общественного транспорта.
Определитесь с целью приобретения квартиры
Чаще всего целью приобретения нового жилья являются необходимость в увеличении жилплощади или же недовольство местом нахождения имеющегося жилья.
Новое жилье можно купить как для всей семьи, так и для одного из ее членов. Впрочем, люди покупают новые квартиры и с целью их дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.
Если вы хотите свою будущую квартиру использовать в качестве офиса, то обязательно удостоверьтесь в том, подлежит ли она выводу из жилого фонда в фонд коммерческой недвижимости. Такую информацию вам предоставит местное отделение Росреестра.
К примеру, вы живете в Москве и располагаете суммой в 25 млн. рублей. За эти деньги в столице можно приобрести совершенно разные квартиры, начиная от студии площадью в 50 м2 и заканчивая трехкомнатной квартирой площадью до 80 м2 в центе Москвы, но в не престижном доме.
Так, в знаменитом небоскребе «Башня Федерации» за 25 млн. вы сможете купить студию на 70-м и выше этаже. Место это престижное, слов нет, но вот качество такого жилья соответствует проживанию разве что молодоженов без детей или одинокого человека.
Подумайте об этом, может, для вас будет выгоднее купить «трешку» в непрестижном доме, зато в центральной части города. Тем более, что инфраструктура здесь на высшем уровне, а цена квартиры такая же, как и в башне.
Также нужно учесть, что требования к жилью для проживания отличаются от требований к жилью, предназначенному для последующей продажи или сдачи в наем. В то же время и в том, и в другом случае огромную роль будет играть наличие станции метрополитена вблизи дома. Практика показывает, что близость метро повышает рыночную стоимость квартир на 15%.
На последующую ликвидность квартиры сильно влияет ее метраж. Чем квартира просторнее, тем труднее ее будет продать. Это же относится и к развитости инфраструктуры вокруг новостройки. Чем она слабее развита, тем ниже привлекательность квартиры.
Анализ рынка московской недвижимости показывает, что быстрее всего продаются однокомнатные квартиры площадью до 40 м2, которые расположены в пяти — семи минутах ходьбы до станции метро.
Если вы хотите сдавать квартиру в наем, то выгоднее всего приобрести малогабаритную квартиру, расположенную вблизи учебных заведений или бизнес-центров. Такие квартиры охотно берут в аренду студенты и прикомандированные специалисты.
Понятно, что сдача квартиры в аренду предполагает окупаемость ее стоимости и в дальнейшем получение реальной прибыли. Быстрее всего этого можно достичь, имея недорогую квартиру малой площади. Конечно, следует учесть и рыночную стоимость аренды жилья. Максимальную прибыль от сдачи в аренду дают однокомнатные квартиры площадью до 40 м2, расположенные в престижных районах города. Не забывайте о том, что стоимость аренды однокомнатной квартиры такая же, как и двухкомнатной квартиры.
Чем отличаются квартиры от апартаментов
Главным отличием апартаментов от квартир является их правовой статус. Дело в том, что согласно нашему законодательству, апартаменты не являются жилыми помещениями и в них нельзя зарегистрироваться, невзирая на наличие права собственности.
По этой причине стоимость апартаментов обычно на 20% ниже стоимости квартир такой же площади. Так что с учетом роста цен на жилье стоит обратить внимание на апартаменты. К тому же их качество ничем не уступает качеству квартир.
Несколько слов о престижности и ликвидности
На ликвидность жилья сильнее всего оказывает влияние место расположения дома. Если говорить о Москве, то здесь самыми ликвидными являются квартиры, расположенные в северо-западных и западных районах столицы.
Далее определяющими факторами являются развитость транспортной инфраструктуры, обилие социальных объектов, благополучность окружающей среды, планировка квартир, наличие зон для отдыха и техническое состояние дома.
Во всех случаях важным является срок сдачи объекта в эксплуатацию.
Непрестижные районы Москвы
Следует сказать, что самое активное строительство сейчас ведется именно в непрестижных районах нашего мегаполиса. Только не стоит полагать, что эти районы таковыми останутся навсегда. По мере того, как они будут обживаться, будет возрастать и их престижность.
Непрестижными в настоящее время считаются районы вблизи МКАД. Там строятся многоэтажные дома, которые прозвали муравейниками. Жить в таких районах нравится немногим, хотя социальная инфраструктура там постепенно развивается. Главной же проблемой здесь является то, что людям трудно добираться к месту своей работы. Еще хуже то, что количество мест для парковки автомобилей здесь обычно не соответствует количеству квартир, а без своей машины жить в районе МКАД крайне неудобно.
В этих районах в часы пик всегда возникают автомобильные пробки, и это, конечно же, снижает престижность здешнего жилья.
Наш совет не приобретать новое жилье в тех микрорайонах, где проложены только двухполосные автомобильные дороги. Пробок на них не избежать. Впрочем, для фрилансеров и пенсионеров этот совет не относится.
Отдельно стоит сказать о так называемых микроквартирах. В связи с дороговизной жилья многие застройщики стали строить квартирки общей площадью 12 м2. Дешевизна таких крохотулек лишь кажущаяся. Если посмотреть стоимость одного квадратного метра в микроквартире, то она будет даже выше, чем стоимость квадрата в полнометражной квартире. Перепродать такое жилье практически невозможно, да и сдать в аренду по достойной цене тоже не получится.
Инфраструктура
Развитость инфраструктуры важна в любом случае. Если в районе мало магазинов, школ, детских садов, спортивных площадок, зон отдыха и поликлиник, но ни о каком престиже района не может быть и речи. Знатоки рынка московской недвижимости утверждают, что сегодня люди покупают не квадратные метры, а развитую инфраструктуру. Именно она, а не размер жилплощади определяет качество жизни в конкретном районе города.
Доказательством тому является в том числе и рост популярности новостроек на территории ТиНао, где наряду со строительством новых домов создается полноценная инфраструктура. Спрос на квартиры здесь высок, хотя стоят они немало.
Жизнь показывает, что темпы развития инфраструктуры всегда сильно отстают от темпов жилищного строительства. Мы рекомендуем, прежде чем вносить деньги на строительство жилья, обязательно ознакомиться с планами формирования инфраструктуры в данном районе. Эти планы можно узнать, посетив официальный сайт Правительства Москвы. Как знать, может быть, уже через несколько лет после покупки ликвидность вашей квартиры существенно возрастет.
Планировка
Как говорилось выше, планировка квартиры не является определяющим фактором при покупке. В то же время пренебрегать этим ни в коем случае нельзя, ведь может оказаться, что в скором времени жить в этой квартире станет неудобно.
Мы рекомендуем обратить внимание на то, на каком этаже расположена квартира. Лифты, как известно, нередко ломаются.
Если стенка квартиры соседствует с шахтой лифта, то приготовьтесь к тому, что вам всегда придется «наслаждаться» звуками работающего лифта. Никакая шумоизоляция не защитит вас от щелчков пускателей лифта, да и от шелеста тросов тоже.
Убедитесь в том, что вид из окна квартиры будет привлекательным. Согласитесь, любоваться стеной соседнего дома вам вряд ли понравится.
Также следует обратить внимание на соседство мусоропровода. Чем дальше от него будет находиться ваша квартира, тем лучше. В таком случае маловероятно проникновение в квартиру неприятного запаха и грохота падающих в мусоропровод твердых бытовых отходов.
Также следует учесть, что чертежи проекта могут не в полной мере отражать реальную планировку квартиры. К этому нужно быть готовым.
При заключении договора с застройщиком этот пункт нужно обязательно учесть и задокументировать. В противном случае может оказаться так, что в ванной комнате не поместится ванна, а в коридоре – шкаф для одежды.
В некоторых проектах архитекторы закладывают заведомо не используемые ниши. Зачем это делается, сказать трудно. Внимательно изучите проект, и если таковые места в нем предполагаются, то не подписывайте договор. Ведь за неиспользуемые метры все равно придется платить.
Если вы решили приобрести ныне модную квартиру-студию, то обратите внимание, куда выходят окна из нее. Если они выходят на проезжую часть улицы, то откажитесь от такого приобретения, потому что шум и пыль вам будут досаждать всегда.
Безусловно, жилая площадь квартиры тоже важна, и ее нужно выбирать с учетом количества членов семьи.
Мы не советуем покупать квартиры с просторными коридорами. Большая часть их площади в любом случае не будет использоваться, а платить за нее придется. Впрочем, это понимают и застройщики. Во всяком случае, проектов квартир с длинными коридорами становится все меньше.
Внутренняя отделка квартир
Этот параметр также не является определяющим при покупке жилья в новостройках. В редчайших случаях новоселов устраивает то, как сделана внутренняя отделка их приобретенной квартиры. Почти всегда люди, получив квартиру, сразу же начинают делать в ней косметический ремонт, хотя за сделанную застройщиком облицовку они деньги заплатили. Если квартира покупается для себя, то лучше в договоре указать лишь минимум облицовочных работ или вовсе от них отказаться.
Этот совет также относится и к тем, кто намеревается квартиру перепродать.
Другое дело, если квартира приобреталась с целью сдачи ее в аренду. В таком случае выгоднее заказать полную, но не дорогую отделку. Вам тогда останется лишь купить мебель и технику, для того чтобы поселить квартирантов.
Скидки и акции
Сегодня почти каждый застройщик периодически предлагает скидки на покупку новых квартир. Чаще всего такие предложения наблюдается перед началом строительства дома ли в самом начале строительства. Реже предлагаются сезонные скидки. Очень часто размер скидок позволяет существенно сэкономить деньги на покупке нового жилья. Обязательно уточняйте у застройщика, планирует ли он предоставление скидок или нет. Возможно, стоит подождать с внесением первого взноса до того момента, когда начнется поощрительная акция. Имейте в виду, что размеры скидок у некоторых московских застройщиков достигают 10 — 15 процентов от полной стоимости квартиры.
Иногда застройщики проводят предпраздничные поощрительные акции. Обычно это случается в канун Нового года или Международного женского дня. Увы, но такое счастье предлагают далеко не все строительные компании.
Традиционно летом на рынках недвижимости наблюдается затишье, и причины тому понятны. Именно летом некоторые застройщики предлагают существенные скидки. Следите за этим.
В качестве примера сезонных скидок приведем ту же «Башню Федерации». Минувшим летом здесь предлагалась скидка на целых 18%! Правда, действовала она только на квартиры, расположенные на верхних этажах небоскреба. На средние этажи скидка была 10%, что тоже очень даже немало.
Однако не все тут так уж радужно. Любая крупная скидка должна вас насторожить. Весьма вероятно, что застройщик попал в трудную финансовую ситуацию и таким образом пытается привлечь капитал. Практика показывает, что если размер скидки превышает 10%, то это означает, что у застройщика дела обстоят неважно. Не забывайте о народной мудрости, которая учит, что «дешевая рыбка — плохая юшка».
Онлайн-трансляции хода строительства и фотоотчеты
Относительно недавно некоторые московские застройщики в целях привлечения покупателей стали транслировать в режиме реального времени ход строительства. Делается это посредством веб-камер через интернет. Стоит ли говорить о том, что такой сервис могут оказывать только уверенные в себе застройщики, у которых на строительных площадках работа людей хорошо организована? Пожалуй, не стоит, ибо это и так понятно.
Трансляция хода работ дает возможность потенциальным покупателям жилья удостовериться в умении застройщика хорошо работать. Более того, эти трансляции всегда дополняются комментариями наблюдателей, что очень и очень важно.
Чтобы сделать правильный вывод из увиденной трансляции, нужно иметь хотя бы общее представление о современной технологии строительства. К примеру, заливка фундамента длится очень долго, и в это время внешний вид строительной площадки никак не меняется. Дилетант может подумать, что на объекте полный застой в работе.
Возведение же каркаса, наоборот, делается очень быстро. Тот же дилетант может подумать, что на объекте ведутся работы в авральном режиме.
В любом случае онлайн-трансляция свидетельствует об открытости застройщика перед дольщиками.
К фотоотчетам следует относиться иначе. Нужно обязательно следить за датами размещения фотографий. В противном случае у вас может сложиться неправильное впечатление о темпах строительства. Если между фотографиями имеются существенные временные пробелы, то это вас должно насторожить. Имейте в виду, что дата под фотографиями устанавливается автоматически самой интернет-программой, а не автором фотографии.
Смысл всего выше сказанного состоит в том, что доверять свои деньги можно только проверенным временем ответственным застройщикам с безупречной репутацией. Как же это можно быстро проверить, спросите вы, и мы отвечаем, что такой способ есть, по крайней мере, в Москве.
Вот уже 10 лет в столице действует очень полезная программа. Это выплата международной премии «Рекорды Рынка Недвижимости» лучшим строительным компаниям Московской области. Такая премия вручается по итогам конкурсов в разных сегментах строительства недвижимости. Лауреатам этой премии можно смело доверять свои кровные сбережения и не опасаться, что ваша квартира окажется в печально известном списке долгостроев.
Узнать названия компаний, удостоившихся этой премии, можно на официальном сайте программы. Там всегда размещена самая подробная информация о деятельности премированных строительных компаний.
