Все люди относятся к покупке жилья в кредит очень ответственно, однако не исключены случаи, когда новоиспеченные владельцы находят в новом доме какие-то недостатки, которые мешают им комфортно жить. В такой ситуации многие задумываются о том, возможно ли продать недвижимость с кредитным обременением, чтобы подыскать другой дом. Предлагаем рассмотреть подробнее, какие существуют выходы из такой ситуации и о чем важно помнить во время продажи квартиры с ипотекой.
Возможна ли такая сделка?
Ипотека оформляется таким образом, что недвижимость не полностью принадлежит покупателю – банк оставляет ее у себя в качестве залога. По этой причине должник не может самостоятельно распоряжаться жильем – чтобы проводить сделки с такой недвижимостью, необходимо вначале получить разрешение у кредитора.
Продажа квартиры с ипотечным обременением – вполне реальная задача, но для ее осуществления необходимо тщательно подготовиться. Сделка может заключаться как с погашением задолженности, так и без – в каждом из вариантов есть свои нюансы.
Выплата долга раньше срока
Даже если погашение задолженности происходит раньше, чем написано в договоре, недвижимость перестает быть залоговой, а значит, переходит в полное распоряжение покупателя. Такой способ выглядит как фантастика, однако существует ряд случаев, когда такая сделка является наиболее выгодным выходом из ситуации. Досрочная выплата долга по ипотеке особенно актуальна в следующих случаях:
- ипотека практически полностью выплачена;
- у владельца накопилась достаточная сумма для погашения кредита;
- нашелся покупатель, согласный заплатить авансом сумму оставшегося долга (что потом входит в стоимость квартиры).
Такими возможностями чаще всего пользуются люди, которым необходимо как можно быстрее продать жилье, но процесс затягивается из-за кредитного обременения.
Еще один способ досрочно погасить ипотеку – взять в банке еще один кредит, но не целевой, а на собственные нужды. Необходимо получить в финансовой организации сумму, недостающую для снятия обременений с квартиры, и выплатить этими деньгами ипотечный долг перед банком. Переплата по процентам в такой ситуации небольшая, но осуществить такую сделку получится только у тех людей, кто сможет показать банку хорошую кредитную историю и достаточно высокие доходы.
Если ни один из описанных выше методов владелец ипотечного жилья осуществить не может, необходимо прибегнуть к другому способу продажи недвижимости – вместе с обременением.
Продажа недвижимости вместе с ипотекой
Метод предполагает переоформление ипотечного кредита с продавца на покупателя, при этом есть возможность изменить условия выплаты долга для нового должника. Чтобы банк согласился на такую операцию, новый владелец должен быть обладателем хорошей кредитной истории (иметь хороший кредитный рейтинг).
Существует способ повысить вероятность продажи обремененной недвижимости – необходимо следить за предложениями финансовых организаций и выставлять квартиру на продажу тогда, когда появляются выгодные условия для переоформления кредита. Также важно не упускать из внимания государственные программы поддержки – чем больше выгоды будет для покупателя ипотечного жилья, тем выше вероятность успешно заключить сделку.
Рассмотрим несколько важных деталей, которые необходимо помнить при продаже квартиры вместе с долгом.
Продавец должен вначале получить предварительное согласие кредитора, и только потом выставлять обремененную недвижимость на продажу. Необходимо предоставлять банку данные обо всех кандидатурах на переоформление ипотеки, чтобы специалисты могли проанализировать их доход и платежеспособность.
Чтобы сделка состоялась, банк должен одобрить нового покупателя. Кредитор может отказать в продаже ипотечной недвижимости, если посчитает, что покупатель не справится с ежемесячными выплатами по кредиту. Также финансовые организации не рассматривают в качестве покупателей людей, у которых низкий кредитный рейтинг, долги по выплатам или нет достаточной суммы для погашения первого взноса.
Переоформление ипотеки можно осуществить там, где был изначально взят целевой кредит, или в другом банке. В первом случае обременение продавца снимается в тот момент, когда полностью погашается долг. Во втором случае процедура немного сложнее – имеющуюся ипотеку вначале погашает новый кредитор, после чего недвижимость переходит к нему в залог и накладывается новое обременение. Смена финансовой организации – это сложная процедура, которая занимает много времени – в большинстве случаев это длится около месяца.
Существует и другой вариант развития событий – покупатель может отказаться от переоформления ипотеки на себя, но при этом иметь достаточную сумму для погашения этого долга. В такой ситуации можно заключить предварительный договор, согласно которому кредит будет погашен во время процедуры покупки квартиры.
Погашение долга в момент продажи
Чтобы выплатить кредит во время заключения договора о продаже, вначале необходимо запросить разрешение у финансовой организации, предоставившей ипотеку. Стороны соглашения могут начать работать над процессом купли-продажи и решать вопрос с погашением задолженности только после того, как это одобрит кредитор.
Процедура выплаты задолженности во время продажи происходит в несколько этапов:
- продавец запрашивает в финансовой организации выписку, в которой указана сумма задолженности;
- полученную выписку передается покупателю ипотечной недвижимости;
- покупатель выплачивает банку полную стоимость жилья;
- полученные деньги банк разделяет на две части – первая доля погашает ипотеку, а вторая перечисляется продавцу недвижимости.
В результате такой операции банк получает сумму задолженности, которую автоматически засчитывает как залоговый платеж для купли-продажи. Эти средства покрывают кредитную задолженность, после чего с недвижимости снимается обременение, а значит, продавец имеет полное право им распоряжаться. В этот момент очень важна роль банка – он продолжает работу над сделкой между продавцом и покупателем, не позволяя ни одной из сторон нарушить свои обязанности. Финальным этапом процедуры является передача средств покупателя продавцу и перепись свободной от обременений квартиры на нового владельца.
Преимущества погашения ипотеки в момент продажи недвижимости:
- банк является гарантом безопасности и для продавца, и для покупателя – первый может быть уверен, что условия сделки не изменятся, а второй будет защищен от мошенничества со стороны продавца;
- для покупки ипотечной недвижимости можно использовать любые средства – как личные сбережения, так и кредитные деньги.
Насколько сложно продавать ипотечную недвижимость?
Успешная продажа ипотечной недвижимости зависит от многих факторов – остатка по кредитному долгу, условий продажи и даже в некоторой степени от удачи. При желании сбыть обремененное жилье продавцы могут столкнуться со следующими сложностями:
- для многих покупателей квартиры в новостройках могут быть привлекательнее по той причине, что они могут оплатить первоначальный взнос по ипотеке при помощи материнского капитала, из-за чего спрос на вторичные ипотечные дома совсем невысокий;
- не каждый человек согласится погашать чужой долг – продавцу необходимо найти способ показать покупателю, что сделка для него действительно выгодна;
- при низкой цене вероятность сделки повышается, однако это может быть невыгодно для продавца – проценты по кредиту увеличивают себестоимость жилья, что делает сделку менее привлекательной для покупателей.
Несмотря на сложности нельзя сказать, что продажа обремененной недвижимости слишком сложная или невозможная – вполне реально найти клиента, который желает проживать в конкретном районе или хочет получить жилье с аккуратным ремонтом. Чтобы повысить шансы продажи, продавцу необходимо максимально уменьшить сумму остаточного долга по ипотеке – это повысит привлекательность предложения.
Банки, как правило, лояльно относятся к таким сделкам – они даже могут поспособствовать продаже, предложив покупателю оформить дополнительный потребительский кредит для погашения первого взноса. Финансовая организация не будет препятствовать заключению соглашения, если ипотека переоформляется на ответственного человека с хорошей кредитной историей. Кроме того, переоформление ипотеки будет быстрее, чем изначальное оформление, ведь ипотечное имущество уже проверено сотрудниками банка, благодаря чему пропускается несколько этапов сделки.
Налогообложение
Если продавец купил недвижимость менее чем 5 лет назад, при продаже с него взыскивается налог – 13% от дохода. Сумма налогообложения высчитывается только из стоимости квартиры – ипотечный кредит в этой процедуре роли не играет. Важно отметить, что с оплаченных процентов продавец может получить налоговый вычет, что немного снизит сумму расходов. Имущественный вычет могут получить те граждане, которые регулярно выплачивают подоходный налог.
Когда квартира была куплена за одну сумму, но выставляется на продажу за другую, более высокую – налогом облагается именно разница в стоимости. В том случае, если продавец является владельцем недвижимости более 5 лет, доход не подвергается налогообложению. Налоги также не начисляются в том случае, если жилье продается по той же цене, по которой было приобретено.
Платить НДФЛ не нужно и в том случае, когда квартира продается по заниженной цене (ниже, чем стоимость покупки), однако такие сделки проводить не рекомендуется – это может привести к наложению налоговых санкций. Также очень важно следить за тем, в какую сумму оценивает конкретное жилье государство – при продаже лучше не устанавливать стоимость ниже кадастровой.
Важные нюансы
Продажа обремененной кредитом недвижимости не запрещается законом, однако проведение такой сделки будет отличаться от обычной продажи. При участии в подобной процедуре важно знать следующие сведения:
- продажу можно осуществить одним из способов – переоформив кредит на нового владельца или осуществив погашение остатка по ипотеке при помощи средств покупателя (что будет учитываться как часть оплаты самой квартиры);
- для осуществления сделки необходимо заранее уведомить банк и согласовывать с ним каждого покупателя, особенно если планируется переоформление долга;
- при переоформлении ипотеки можно обратиться в другой банк, в котором предлагают выгодные условия выплаты;
- налоговый вычет после продажи недвижимости остается у продавца;
- если ипотечная квартира была куплена менее 5 лет назад и продается по завышенной цене, из разницы в стоимости владелец обязан заплатить НДФЛ.
Важно помнить, что квартира с обременением – не самое привлекательное предложение, поэтому продавцу необходимо постараться, чтобы найти покупателя. Для этого необходимо максимально уменьшить задолженность и найти банковскую программу, по которой можно выгодно переоформить ипотеку на следующего владельца.
