Нередки ситуации, когда недвижимость продается по доверенности. В этом случае продавцом выступает не сам владелец жилья, а его доверенное лицо. Конечно, это вызывает опасения. Но и не стоит сразу же, не раздумывая, отказываться от сделки купли-продажи. Прежде всего, стоит хорошенько подумать. Решение не должно быть моментальным.
Стоит разобраться с тем, что такое доверенность. Это понятие закреплено статьей 182 ГК РФ и подразумевает уполномочие, которое один передает другому для того, чтобы тот представлял его интересы перед третьими лицами. Доверенность оформляется непременно в письменной форме. Это документ, имеющий определенную структуру. В доверенности содержится следующая информация:
- дата составления документа;
- личные данные представителя и представляемого;
- особенности полномочий.
Последний пункт предполагает право доверенного лица на совершение различных действий. Например, он может подписывать документы, необходимые при оформлении продажи жилья, как, собственно, и вообще иметь право продавать конкретную недвижимость. В доверенности прописывается право подачи документов на гос. регистрацию и получение денежных средств за объект недвижимости. У каждой доверенности обязательно должен быть прописан срок действия.
Следует обратить внимание на то, что подавать документы на государственную регистрацию, как и вообще продавать жилье, можно только по доверенности, заверенной у нотариуса.
Еще некоторое время назад нотариально заверенная доверенность могла выдаваться на 3 года максимум. Сегодня этот срок может быть неограничен - благодаря внесенным в 2013 году в гражданское законодательство изменениям. Срок действия доверенности может быть любым, главное, не забыть прописать дату выдачи - без нее доверенность считается недействительной.
Если во время оформления доверенности не прописывается срок ее действия, что, в принцип, допустимо, то принято считать, что она действительна в течение одного года с момента оформления. Спустя 365 дней доверенность становится недействительной. Но случается и так, что действие доверенности завершается раньше срока, и вот по каким причинам:
- лицо, которое выдавало доверенность, отменяет ее (либо если документ выдавался совместно - то одним из этих лиц);
- лицо, которому выдается доверенность, отказывается от обязательств;
- если юридическое лицо, от имени которого выдается документ, закрывается, либо реорганизуется (происходит разделение, слияние, присоединение к другому юридическому лицу);
- смерть одной из сторон-участников, либо признание ее недееспособной, не полностью дееспособной либо безвестно отсутствующим;
- введение такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо теряет право выдавать доверенности.
На какие моменты следует обратить внимание
Если вы приняли решение приобрести недвижимость у лица, действующего от имени продавца по доверенности, то первым делом нужно тщательно изучить текст документа. Также следует убедиться, что данные о недвижимости, выставленной на продажу (адрес, квадратура, владельцы жилья) полностью совпадают с данными, которые указаны в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРП.
Если собственниками являются несколько человек, то прежде чем заключить договор о продаже недвижимости, представитель продавца должен получить наделение полномочиями от каждого владельца. Закон допускает получение одной общей доверенности от всех совладельцев сразу.
В доверенности должны быть четко прописаны обязательства и полномочия представителя, такие как: право продавать жилье, подпись договора купли-продажи, самостоятельное определение продажной цены (в доверенности может быть обозначена цена продажи, назначенная владельцем), подпись акта приема-передачи, подача документов на регистрацию, и т.п.
Обязательно нужно обратить внимание на дату выдачи доверенности. Если между этой датой и предполагаемой датой совершения сделки большой промежуток времени - это должно насторожить.
Еще один важный момент перед заключением сделки - необходимо убедиться, что доверенность настоящая, и ее выдал именно тот нотариус, подпись и печать которого стоит на доверенности. Через глобальную Сеть желательно найти официальный ресурс специалиста и проверить его статус - действующий или нет, номер лицензии - сходятся ли данные. Можно обратиться непосредственно в нотариальное бюро и попросить пробить доверенность по реестровому номеру, но эту информацию вам предоставлять не обязаны.
Следует обязательно удостовериться, что собственник недвижимости на самом деле наделил своего представителя всеми полномочиями, которые прописаны в доверенности. Также лучше обговорить все интересующие нюансы при личной встрече, и убедиться, что человек, который выдал доверенность и наделил другого человека определенными полномочиями, жив, здоров, дееспособен и находится в здравом уме.
Схемы аферистов с доверенностью
Случаются ситуации, когда аферисты могут использовать психическое заболевание владельца собственностью, чтобы получить доверенность, при этом собственник не будет осознавать суть ситуации. Также аферисты могут обманом завладеть документами на жилье, а к нотариусу прийти с человеком, который выдаст себя за владельца.
На сегодняшний день для мошенников нет ничего невозможного. Они научились подделывать деньги, паспорта и любые другие документы, так что подделать доверенность для них не составит особого труда. Наличие такого поддельного документа дает его владельцу широкий спектр полномочий, например, право на продажу жилья, на оформление, подачу и получение документов на государственную регистрацию договора и тому подобное. При этом настоящий собственник о существовании такой вот «липовой» доверенности может даже и не подозревать.
К сожалению, иногда случается так, что мошенники находят покупателя и в итоге продают чужую квартиру. Как действовать в таком случае пострадавшим? Настоящий владелец квартиры (либо его законный представитель) может подать исковое заявление в суд и потребовать свою собственность у добросовестного покупателя, так как квартира выбыла из его собственности против его воли и ведома.
В такой ситуации действует правило о двусторонней реституции, в результате которой каждая из сторон обязана вернуть другой стороне все полученное в результате сделки (покупателю - деньги, продавцу - квартиру). Но если с собственником все понятно - ему квартира будет возвращена, то обманутому покупателю никто не вернет его деньги, так как возвращать их должен реальный участник сделки. Вот и остается, что искать мошенников и требовать у них возврата своих денег, а это случается очень редко.
