В последние два месяца ситуация в российской экономике меняется стремительно: нестабильный курс рубля и рост ключевой ставки ЦБ до заоблачных 20% не входили ни в какие прогнозы, составляемые ранее. На фоне этого владельцы недвижимости пребывают в полной растерянности, не зная, как поступить с ней – одни советуют выжидать, другие рекомендуют продавать жилье немедленно, третьи настаивают, что самое время для аренды, четвертые агитируют за выставление ценников в долларах. Рассмотрим ситуацию под микроскопом.
Проблема озвученных советов заключается в том, что они взаимоисключающие – надо выбирать, к какому прислушаться, и на этом месте можно сильно ошибиться. Постараемся дать советы, которые точно не приведут к убыткам.
Долой интуицию
Продавая квартиру, владелец вряд ли планирует просто проесть полученные деньги – вместо этого он, скорее всего, задумал какую-либо инвестицию. Успешные инвесторы никогда не действуют наобум – они анализируют ситуацию и принимают взвешенные решения. Раз продажа – способ реализовать задуманное, необходимо понимать, насколько мы к этому близки: когда будут получены деньги по сделке, хватит ли их на реализацию планов. Не имея необходимых профессиональных знаний, рядовой владелец недвижимости не способен «угадать» момент продажи – остается только брать калькулятор и считать.
Играйте по правилам
Цены на рынке недвижимости устанавливают не одиночные владельцы вторичного жилья, а «большая рыба» – застройщики. Принято считать, что первичный и вторичный рынок – это нечто совершенно разное, и это правда, однако крупная градостроительная компания способна влиять на цены куда больше, чем владелец единственной продаваемой квартиры. Вторичное жилье не может быть дороже первичного (за одним исключением, которое рассмотрим ниже), оно всегда считается менее предпочтительным, потому стоит дешевле. Спрос на него колеблется: при доступных новостройках цены на вторичку падают катастрофически, а при падении предложения в новых ЖК или существенном повышении цен на новые апартаменты может дорожать даже тот вторичный актив, в который никто не верил. Если хотите продать «квадратные метры» и выжать максимум из них, будьте готовы к тому, чтобы следить за новостями и понимать основные процессы ценообразования.
Учитесь на предыдущих кризисах
В первые десятилетия после развала СССР ситуация выглядела странно – вторичное жилье стоило дороже и котировалось выше, чем новостройки. Однако анализ расставляет все по своим местам: дольщики, вложившиеся в сооружаемый дом, не имели никаких реальных гарантий того, что здание будет достроено (не только в срок, а и вообще), тогда как вторичка – товар «реальный», в него можно въехать сразу после покупки.
К 2015 году ситуация с новостройками стабилизировалась, вкладывать в такие проекты стало намного надежнее. В обозначенном году государство впервые помогло застройщикам на фоне рекордного поднятия ключевой ставки до 17%, снижая ее до 12-13% – в итоге народ ринулся скупать новостройки, а вторичный рынок на фоне этого сильно упал: сделок стало меньше на 40%, тогда как как средняя стоимость обрушилась на 15-20%.
Затем цены на вторичку несколько лет росли едва заметно, пока в 2020 году всеобщая льготная ипотека, да еще и на фоне низкой ключевой ставки, не спровоцировала огромный бум спроса на новую и вторичную недвижимость. В результате в 2021 году правительство, борясь с необоснованной накруткой стоимости, стало поднимать ключевую ставку ЦБ.
Что влияет на ценообразование сегодня?
В 2022 году западные санкции, наложенные в результате «спецоперации», сформировали следующую ситуацию:
- доходы населения замерли (в лучшем случае);
- ключевая ставка ЦБ взлетела до 20% – такого раньше не было никогда;
- государство снова поддержало застройщиков, предложив льготную ипотеку на новостройки со ставкой 12%, но не предложив ничего похожего для вторичного жилья – там базовая ставка составит 22-23%.
На фоне всего описанного становится очевидным, что сейчас покупателям нецелесообразно брать в ипотеку вторичное жилье – по нему придется заплатить вдвое больше процентов. Пусть заселяться в него или выставлять для аренды можно немедленно – эти преимущества не перекрывают огромной переплаты. Если в городе возведение новостроек ведется активно, то, как минимум, до 1 июля пытаться выгодно продать вторичное жилье бессмысленно – такая затея обречена на провал. Что будет дальше – зависит от того, как долго государство сможет поддерживать застройщиков, однако в целом выглядит так, что на фоне кризиса правительство, пытаясь спасти крупные компании, на несколько лет «убьет» возможность роста цен на вторичном рынке.
Хотите продать вторичное жилье? Такая возможность есть всегда, но цены придется корректировать, давая скидку вплоть до 25-30% от суммы, еще недавно считавшейся нормальной – только так приобретение можно сделать выгодным для покупателя. Дополнительные сложности создает то, что новое жилье сейчас намного технологичнее старого, плюс застройщики лучше рекламируют свой товар. Надеяться, что ключевая ставка в ближайшее время снизится, не приходится – ее принимали в качестве защиты от инфляции, а этот риск никуда не делся.
Мне все равно нужно продать квартиру – как сделать это максимально выгодно?
Прогноз развития рынка негативный, но это не значит, что жилье нельзя продавать совсем. Более того, если в этом есть острая необходимость, нужно продавать его сейчас, пока рынок не вошел в период длительной стагнации. Санкции ввели уже, но они имеют свойство давать отложенный эффект – то есть, мы пока еще не понимаем, насколько они тяжелые, а все основные сложности пока еще впереди. Продав жилье сейчас, особенно за «живые» деньги, вы примете мудрое решение. Нет никаких предпосылок к тому, что вторичное жилье подорожает в ближайшие годы, а подешеветь оно может запросто.
«Перетерпеть», сдавая квартиру в аренду, тоже проблематично: этому способствует снижение платежеспособности населения и отток приезжих из крупных городов на фоне падения рынка труда. Сдать квартиру сейчас хотят многие владельцы, для которых это критически важный дополнительный источник дохода в тяжелые времена, но спрос упал, потому уже сейчас по сравнению с началом февраля арендная плата уменьшилась на 20-30%, и есть тенденция к дальнейшему ухудшению ситуации.
Итог: есть, что продать – продавайте сейчас.
