Самая популярная операция на рынке жилья России - аренда. Но, конечно, из года в год возможность арендаторов отдавать круглую сумму за квадратные метры меняется из-за многих экономических факторов, так что цена за временное проживание в «однушках» или «двушках» может служить лакмусовой бумажкой благосостояния большинства населения. В 2015 году при росте безработицы и снижении доходов даже довольно зажиточных граждан (причем не только временно - эксперты уверяют, что это явление будет длиться около трех лет), арендаторская способность людей упала - а те, кто пока может снять что-то дорогое, не спешат, опасаясь завтрашнего ухудшения собственных дел. Впрочем, и собственникам квартир сейчас не легче: многие из них тоже потеряли работу или часть своей зарплаты, а от кого-то ушли постоянные съемщики. Так что все чаще им приходится идти на серьезные поступки, только бы привлечь арендаторов.
Цифры бегут вниз
Чтобы недвижимость не простаивала, хозяевам приходится снижать требования к аренде - и в первую очередь цену. Так и происходит. Павел Луценко («Мир квартир», гендиректор) утверждает, что за прошедший год однокомнатные квартиры эконом-класса подешевели на 7%, двухкомнатные - на 2,2%, а «трешки» - на 3,3%. Что касается комфорт-класса, то и его затронул экономический упадок в стране: цены изменились на 2,7% («однушки»), 2,7% («двушки») и 0,5% («трешки»). В общем, чем беднее становятся люди, тем щедрее пытаются быть арендодатели.
Оксана Полякова («ИНКОМ-Недвижимость) утверждает: «На столичных собственников квартир все теснее надвигаются конкуренты из Подмосковья. Если люди уже не могут себе позволить дешевого жилья в столице, они съезжают именно сюда. Причем число таких «переселенцев» довольно большое - четверть от общего количества жильцов. Некоторые из них и сами владеют недвижимостью в столице, но предпочитают сдавать ее, снимая что-то более дешевое, чтобы жить на разницу. Интересно, что раньше в Подмосковье жили преимущественно одинокие люди, добирающиеся отсюда на работу в Москву. Теперь же сюда стали ехать еще и семьи с маленькими детьми. В общем, жилье в Москве на данный момент потеряло для людей всякий статус - квартиросъемщики смотрят в основном на качество жилья и его стоимость».
А что же дорогие квартиры?
Все эти тенденции экономики прерываются, когда речь заходит о классах бизнес и элит. Тут цены только возросли: на однокомнатные квартиры - на 5,9% и 20,1% (бизнес и элит-класса соответственно), на двухкомнатные - на 0,2% и 19,8%, и на трехкомнатные - 0% и 27,4%. Почему так? Все просто: такие квартиры традиционно сдавались в долларах. А если учесть, что курс вырос в разы, получится, что цена в долларах даже упала.
Есть еще одна причина, и она связана с математикой. Если разобраться, получается, что средние цены аренды - это усредненные цифры предложений квартир каждого сегмента. Многие хозяева дорогих квартир, не сумев продать свое жилье, стали сдавать его, чтобы получить хоть какую-то прибыль. Причем с ухудшением благосостояния населения сдавать стали даже квартиры, которые раньше никогда не выставлялись на рынок аренды.
Павел Луценко уверен, что возрастание арендной стоимости жилья класса люкс (за которое нужно заплатить более миллиона рублей) происходит из-за того, что число таких квартир на рынке увеличилось. Снижение стоимости в классе эконом можно объяснить теми же факторами: людям предлагается все больше дешевых квартир - например, в «убитом» состоянии или для частичной аренды (одна комната сдается, в другой живет хозяин жилья). Поэтому средние цифры аренды так резко пошли вниз.
Но все это еще далеко не «шара»…
Хотя «средняя температура по больнице» и стала меняться, но, решив снять жилье в Москве, вы можете заметить, что на конкретные квартиры цена не упала. В некоторых районах наоборот - аренда доступных «однушек» только подскочила вверх. Например, в июле этого года такая квартира (причем без мебели, новая, с ремонтом не от хозяев, а от застройщика), расположенная довольно удобно - в десяти минутах езды от метро «Выхино» - сдавалась за 18 тысяч рублей. И это при том, что в июне цены были на несколько тысяч ниже!
Многие съемщики ушли из Москвы, и теперь получается, что спрос превышает предложение - на каждого человека, ищущего квадратные метры, выходит от 10-ти до 20-ти квартир. Но вместе с тем большинство хозяев стараются держать старую цену. Роман Бабичев («Азбука Жилья») говорит, что большинство хозяев не может смириться с падением цен на аренду. Причем говорить так можно не только про людей, занимающихся сдачей годами, но и про собственников, впервые выставивших свою недвижимость на рынок в этом году.
Но рынок есть рынок, и, промучившись с поиском клиентов несколько месяцев, многие хозяева все же начинают сдавать свои позиции. Например, все реже можно увидеть жилища с мебелью и ремонтом времен СССР - хозяева стараются приводить квартиры в более современный вид, покупая новую мебель и технику. Кроме того, оплата теперь производится не в долларах, а в рублях. А с ростом коммунальных платежей многие хозяева перестали перекидывать их оплату полностью на плечи жильцов - не из-за любви к последним, а ради возможности сдачи квартиры. Другие примеры: в четверти предложений аренды жилья класса бизнес и комфорт в стоимость квартиры уже включено место на парковке или гараже для «железного коня» будущего жильца. Или же такое условие, как нежелание сдавать свою квартиру семьям с детьми и котиками-собачками: с зимы число хозяев, соглашающихся на такие условия аренды, выросло с 15% до 50%.
Более того: треть хозяев готовы наполовину снизить стоимость залога, и еще 15% - на целых две трети. А также (что ранее было неслыханно) некоторые владельцы стали сами платить комиссионные проценты агенту. Речь идет о сегменте эконом-класса. Пока таких людей немного (максимум трое из десяти), но они уже появились - а это значит, что скоро эта тенденция может еще увеличиться.
В общем, если вы собираетесь обзавестись квадратными метрами внаем, не спешите: к концу этого года даже самые упрямые хозяева сбросят цену. Ну, а если вы хотите приобрести жилье для того, чтобы зарабатывать на аренде, выбирайте «малометражки» - эксперты уверяют, что они на 1,4 раза доходнее, чем более дорогие «трешки».
