Несмотря на наличие небоскребов со всех сторон в Москве, малоэтажные и среднеэтажные жилые комплексы остаются востребованными и успешно развиваются. Они пользуются популярностью среди различных групп населения и предлагают разнообразные варианты жилья, подходящие под разные бюджеты. Такие низкие здания можно встретить как в центре Москвы, так и в Новой Москве и Подмосковье, что делает этот формат доступным для многих желающих. В них можно найти квартиры в клубных домах, апартамент-комплексах, а также в составе крупных жилых комплексов с корпусами до 14 этажей и в организованных малоэтажных поселках.
Каждый человек имеет свои предпочтения. Кто-то ценит городские панорамы, а для кого-то важнее иметь вид на сирень за окном. Возможно, иногда интересно полюбоваться городскими видами с высоты Останкинской башни, но большинство предпочитает жить в невысоких домах, где они ощущают себя спокойнее и более уверенно.
"Малоэтажная застройка подходит человеку по размеру, позволяя избежать ощущения "человейника" и создавая уютное пространство "для своих", - отмечает Элина Ханнанова, директор по продажам ГК "Гранель".
Малоэтажные и среднеэтажные жилые комплексы имеют и другие преимущества. Эти небольшие здания легче вписываются в существующую застройку, не вызывая раздражения и не портя облик района. В организованных малоэтажных поселках гармонично сочетаются элементы городской инфраструктуры и загородной жизни, например, на участке можно построить беседки, перголы и даже бассейны для детей. К тому же, проблем с парковками практически нет, и их проектирование гораздо проще.
Начнем обзор невысоких домов с центральных районов Москвы, где представлены варианты для обеспеченных и требовательных покупателей.
Клубные дома и точечная застройка: Клубные дома являются основным предложением точечной застройки в историческом центре города. Они представляют собой элитные жилые комплексы, состоящие из одного или нескольких корпусов, не превышающих десяти этажей, с ограниченным количеством квартир, обычно до 60. Эти дома располагаются внутри Садового кольца, а также за его пределами. Согласно экспертам, на первичном элитном рынке недвижимости сегодня представлено 33 клубных дома, большинство из которых относится к классу делюкс. Кроме того, в жилых комплексах с открытыми продажами доступно около 330 квартир, и более половины из них - апартаменты.
По данным Ассоциации AREA, в историческом центре Москвы на данный момент находится около 25 объектов элитного и премиум-класса, находящихся в стадии строительства. Если говорить о проектах в границах Центрального округа, то на данный момент экспонируется 48 проектов премиального и элитного класса, где количество квартир варьируется до 100, а этажность не превышает 14.
Среди клубных домов в центре есть объекты реконструкции, их примерно треть (13 жилых комплексов). Кроме того, в четырех комплексах проводится как реконструкция, так и новое строительство. Тем не менее, количество реконструкций ограничено из-за сложностей, с которыми сталкиваются девелоперы. Например, ограничения могут включать в себя невозможность изменения фасада, что делает невозможным увеличение размеров окон и соответствие современным архитектурным трендам. Есть также трудности с изменением планировок и внедрением новых инженерных систем.
Итогом этого процесса является высокая стоимость жилья в клубных домах. Цены могут варьироваться в зависимости от местоположения (проекты у реки обычно стоят как минимум на 20% дороже, чем аналогичные проекты в других районах), наличия сервисных услуг, характеристик видов из окон и других факторов. Это приводит к значительному разнообразию цен, которые могут варьироваться от 750 тысяч рублей до 3-3,5 миллионов рублей за квадратный метр. Аналитическая платформа bnMAP.pro даже предоставляет диапазон от 575 тысяч до 6,371 миллионов рублей за квадратный метр. Средняя цена клубных домов в центре Москвы, согласно данным NF Group, составляет около 2 070 тысяч рублей за квадратный метр.
Эксперты, прокомментировавшие данную тему, представили следующие примеры клубных домов:
- "Обыденский №1" - шестиэтажный дом с квартирами и тремя виллами в районе Остоженки и одноименных переулков.
- "Большая Дмитровка IX" - комплекс особняков с апартаментами, включая проект реставрации и нового строительства (до 6 этажей).
- "Клубный дом Пречистенка, 8" - отреставрированный 4-этажный особняк с апартаментами.
- Duo - 7-этажный проект реставрации с квартирами на Софийской набережной.
- "Чистые пруды" - реконструированный 7-этажный особняк в Потаповском переулке с квартирами.
- "Руновский 14" - 3-этажный клубный дом с резиденциями (апартаментами) в одноименном переулке.
- "Русские сезоны" - квартал новых особняков не выше 7 этажей, расположенный между Большой Ордынкой и Пятницкой улицей.
В дополнение к дорогим клубным домам, в пределах Москвы также разрабатываются другие проекты точечной застройки с более доступными ценами. Это маленькие жилые комплексы (до 3 корпусов) с высотой до 14 этажей, в основном бизнес- и премиум-класса, среди которых много апартаментов. В центре Москвы существует 52 таких новостройки, по информации генерального директора "Бон Тон" Валерии Цветковой.
Эксперты, включая Валерию Цветкову, Элину Ханнанову и Наталью Шичалину, директора по продажам Sense, привели примеры проектов с ценами от 300 до 580 тысяч рублей за квадратный метр:
- "Амарант" - комплекс с апартаментами (10 этажей, метро "Павелецкая").
- "Досфлота, 10" - жилой комплекс с апартаментами (5 этажей, метро "Сходненская").
- "Клубный дом Рублево" - жилой комплекс с апартаментами (10 этажей, метро "Мякинино").
- "Королева, 13" - жилой комплекс с апартаментами (8 этажей, метро "ВДНХ").
- Oro - жилой комплекс (10 этажей, метро "Красносельская").
- "Логос" (Logos) - жилой комплекс (13 этажей, метро "Тульская").
- Жилой комплекс с апартаментами Mypriority Basmanny (высота секций 9-19 этажей, метро "Бауманская").
Исходя из этой информации, можно заключить, что невысокие и среднеэтажные жилые комплексы остаются важной частью рынка недвижимости в Москве, предоставляя разнообразные варианты жилья для разных категорий покупателей.
Многофункциональные жилые комплексы в пределах исторической Москвы "Невысокие" жилые здания и малоэтажное жилье (включая таунхаусы, флэтсы, и другие форматы) довольно часто встречаются в составе крупных жилых комплексов. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, на рынке новостроек в исторической Москве существует 111 жилых комплексов, в которых имеются здания, не превышающие 14 этажей.
В соответствии с данными "Бон Тон", 87 из них представляют собой комплексы с мало- и среднеэтажной застройкой. Кроме того, во многих проектах встречаются здания с переменной высотой, имеющие секции от 8 до 10 этажей.
Эксперты также указывают на значительный разброс цен в жилых комплексах с разной застройкой. Как отмечает Виктор Садыгов (AREA), цену на конкретный лот влияет множество факторов, включая редкость формата, количество этажей в секции или корпусе, и количество квартир на этаже. Поэтому в одном и том же проекте цена за квадратный метр может варьироваться от 20 до 100 миллионов рублей. Согласно Валерии Цветковой («Бон Тон»), в исторической Москве цены на малоэтажные корпуса выше, чем на более высокие здания, разница может достигать 35%, а в премиум-классе - до 37%.
Согласно данным Виктора Садыгова (AREA), стоимость квадратного метра в таких новостройках варьируется от 350 до 700 тысяч рублей. Средняя цена квадратного метра в мало- и среднеформатных корпусах, согласно данным "Бон Тон", составляет 543,5 тысяч рублей. Для бизнес-класса - 436,1 тысяч рублей, комфорт-класса - 291,4 тысячи рублей, и для премиум-класса - 1,04 миллиона рублей.
Что касается расположения таких проектов, они могут быть найдены как в центре Москвы, так и в районах за пределами ТТК, включая ревитализированные промышленные зоны и природные ландшафты. Некоторые из таких проектов включают:
- "Жилой квартал Shagal" (МЦК "ЗИЛ"), который включает в себя корпуса высотой до 11 этажей и двухэтажные таунхаусы.
- "Клубный город на реке Primavera" с корпусами и секциями от 5 до 13 этажей (метро "Спартак").
- "Настоящее" с секциями от 8 этажей (район "Раменки").
- ALIA - в составе урбан-блоков проекта имеются корпуса от 7 этажей (метро "Тушинская").
- "AFI Park Воронцовский" - здания высотой от 12 этажей (метро "Калужская").
- "Зиларт" - корпуса до 14 этажей (МЦК "ЗИЛ").
- "Mod" - здания от 9 этажей (район "Марьина роща").
Новая Москва: дома и жилые кварталы Если стоимость жилья в "старой" Москве выходит за пределы бюджета, можно обратить внимание на варианты в Новой Москве. Здесь жилые комплексы часто расположены в живописных местах, близ водоемов, и соседствуют с частными домами. Однако выбор многофункциональных проектов и комплексов с переменной высотой здесь ограничен. По данным "Бон Тон", в Новой Москве реализуется 20 жилых комплексов, из которых треть предлагает мало- и среднеэтажную застройку. На аналитической платформе bnMAP.pro эта цифра немного меньше, с 13 жилыми комплексами, включающими здания высотой до 14 этажей.
Цена за квадратный метр в мало- и среднеэтажных корпусах таких жилых комплексов составляет в среднем 216,8 тысяч рублей, в остальных корпусах - 236,5 тысяч рублей (данные "Бон Тон"). Диапазон цен варьируется от 125,8 до 309 тысяч рублей за квадратный метр (bnMAP.pro).
Среди жилых проектов, упомянутых экспертами, можно выделить:
- Жилой комплекс "Алхимово", включающий корпуса от 10 этажей (МЦД-2 "Остафьево").
- "Бунинские луга" (от 9 этажей, метро "Бунинская аллея").
- "Дзен-кварталы" (от 6 этажей, "Коммунарка").
- "Испанские кварталы" (от 4 этажей, "Прокшино").
Другим типом жилья в Новой Москве являются дома в малоэтажных комплексах (поселках). На территории Новой Москвы существует около двадцати таких проектов, однако не все из них находятся в активной продаже. Некоторые из них включают:
- ЖК "Марьино Град" (высота домов 4-5 этажей, Филимонковское).
- "Бристоль" (3-4 этажа, Московский).
- "Ново-Никольское" (2-9 этажей, Первомайское).
- "Легенда" (5 этажей, Троицк).
- "Борисоглебское" (3 этажа, Новофедоровское).
Ближнее Подмосковье: рост малоэтажных комплексов Наконец, для тех, кто ищет более доступные варианты жилья, стоит обратить внимание на рынок новостроек в ближнем Подмосковье. Согласно данным "Бон Тон", здесь представлен широкий выбор мало- и среднеэтажных жилых домов, которые составляют почти четверть (23,1%) от общего числа корпусов.
Юрий Раловец, генеральный директор Time Development, девелопера жилого комплекса "Новая Щербинка" в Подмосковье, отмечает, что малоэтажные проекты здесь строятся недостаточно, но их количество должно увеличиться в будущем. Новые стандарты проектирования, введенные этим летом, ограничивают высоту строений в жилых комплексах, расположенных рядом с индивидуальными жилыми домами в Московской области до 3-4 этажей.
Цены на квадратный метр в мало- и среднеэтажных корпусах таких жилых комплексов, согласно данным "Бон Тон", в среднем составляют 187 тысяч рублей, в остальных корпусах - 192 тысячи рублей. По словам Юрия Раловца, средняя цена квартиры в малоэтажных комплексах Подмосковья начинается от 155 тысяч рублей за квадратный метр, что почти в два раза ниже минимальных цен в "старой" Москве.
Невысокие дома можно найти как в составе крупных жилых комплексов, включая корпуса с разной этажностью, так и в малоэтажных проектах и поселках. Среди актуальных малоэтажных проектов также можно назвать ЖК "Аникеевский" на Новорижском шоссе, где высота домов составляет 4-6 этажей, квартал 4-этажных домов "Живописный" рядом с городом Видное, "Жаворонки Клаб" с 4-этажными домами и таунхаусами в Одинцовском районе, а также "Новую Щербинку" с корпусами высотой от 3 до 8 этажей в Подольском районе.