Ипотека все дороже, спрос – все выше.
В третьем квартале 2023 года продажи новостроек в «старой» Москве возросли на 37,5% по сравнению с предыдущим кварталом, в Новой Москве – на 89,9%, а в Подмосковье – на 58,1%, как сообщает компания Est-a-Tet. На годовой основе количество зарегистрированных ДДУ (договоров долевого участия) в "старой" Москве и Подмосковье увеличилось почти на 50%, а в Новой Москве практически в два раза.
Согласно оценке коммерческого директора ГК МИЦ Павла Лепиши, «III квартал, вероятно, станет самым успешным в истории московского рынка недвижимости, особенно учитывая рекордные показатели августа и сентября». Проблема заключается в том, что высокий спрос в июле-сентябре был обеспечен покупателями, которые фактически "пришли из будущего" - теми, кто планировал приобрести недвижимость позднее, но внезапно решил совершить сделку летом.
Основной движущей силой была, конечно же, ипотека, или, более точно, ожидания ее подорожания. "Спрос на первичное жилье постепенно растет с июня. Ежемесячный рост связан с предположением о повышении процентных ставок по ипотеке в контексте увеличения ключевой ставки и минимального первоначального взноса, планов по ужесточению выдачи льготных ипотечных кредитов и ожиданий инфляции со стороны потребителей. Все эти факторы побуждают покупателей заключать сделки по ипотечному жилью на старых условиях", отмечает Валерия Цветкова, генеральный директор "Бон Тон".
С начала июля Центробанк трижды повышал ключевую ставку, которая в итоге выросла с 7,5% до 13% годовых. Каждое поднятие ставки сопровождалось ростом спроса на недвижимость: покупатели с одобренной ипотекой по прежним ставкам спешили выгодно ее оформить, а потенциальные заемщики по ипотеке торопились взять кредиты до нового увеличения ставок.
Кроме того, помимо роста стоимости ипотеки из-за повышения ключевой ставки Центробанка, граждан волновало введение с 1 октября запретительных надбавок к рисковым коэффициентам для ипотеки с низким первоначальным взносом и для сильно задолженных заемщиков. Согласно прогнозам Сергея Бабина, начальника отдела "Ипотечное кредитование" в ВТБ, из-за этих надбавок минимальный первоначальный взнос по рыночной ипотеке увеличится до 15%.
Конечно, на первичном рынке существуют государственные программы ипотеки с фиксированными процентными ставками, не зависящими от уровня ключевой ставки. Тем не менее, во-первых, далеко не все новостройки продаются в рамках таких программ, так как максимальная сумма кредита ограничена 12 миллионами рублей (или 18 миллионами рублей для IT-ипотеки), что, например, для "старой" Москвы не является большой суммой. Во-вторых, и в сфере льготной ипотеки возникли трудности: власти увеличили первоначальный взнос по льготным программам с 15% до 20% и уменьшили субсидии банкам, выдающим льготные ипотечные кредиты, на 0,5 процентных пунктов. Это привело к немедленному росту процентных ставок (например, в Сбербанке на 2,5 процентных пункта). Ужесточение условий выдачи льготной ипотеки произошло 20 сентября, но оно было объявлено заранее, что также стимулировало спрос.
Согласно данным Est-a-Tet, количество ипотечных сделок в "старой" Москве в III квартале 2023 года выросло на 43,8% по сравнению с II кварталом 2023 года и на 49,1% по сравнению с III кварталом прошлого года. В Новой Москве эти показатели увеличились в два раза: на 100,5% по сравнению с предыдущим кварталом и на 111,1% по сравнению с годом назад. В Подмосковье прирост составил 64,8% и 54,3% соответственно. Также увеличилась доля ипотечных сделок на рынке новостроек, и в Новой Москве она приблизилась к 90%.
Темпы роста спроса, структура ипотечных сделок и динамика их увеличения указывают на изменение приоритетов покупателей в массовом сегменте, смещая интерес в сторону Новой Москвы и Московской области, где доля ипотечных сделок превышает уровень Москвы. Доступность ипотечных продуктов и соотношение цен продолжают оставаться ключевыми факторами, влияющими на спрос," отмечает Роман Соколов, директор по продажам Est-a-Tet.
Другими словами, за пределами МКАД наблюдается значительный рост ипотечного спроса, чем внутри МКАД, поскольку на фоне увеличения ключевой ставки покупатели начали переориентироваться на Новую Москву и Подмосковье, где цены ниже, и большая часть предложения позволяет воспользоваться льготными ипотечными программами. В то же время, внутри "старой" Москвы, рост продаж наблюдался не только благодаря ипотечникам, но и из-за инвесторов, которые вкладывали свои средства в недвижимость, чтобы сохранить свои средства в условиях обесценивающейся валюты. Этот инвестиционный аспект проявился в повышенном спросе на студии и однокомнатные квартиры.
Однако с приближением сентября ипотечные заемщики старались поторопиться, чтобы воспользоваться условиями, действовавшими до ужесточения, так как с 18 сентября Центробанк повысил ключевую ставку, а правительство внесло изменения в условия льготной ипотеки. По данным "Бон Тон", результатом стало увеличение продаж новостроек в Москве и Подмосковье на 13% и увеличение количества ипотечных сделок почти на 21% в сентябре.
"В сентябре наблюдался настоящий всплеск активности со стороны покупателей, вызванный снижением курса рубля, ростом инфляции, повышением ипотечных ставок и желанием покупателей заключить сделку по прежним кредитным условиям, согласованным до изменения ставок. Объем запросов в компании в сентябре 2023 года превысил показатели августа на 80% и в два раза превысил активность сентября прошлого года," - сообщает Федор Ушаков, директор по продажам компании "Мангазея".
Несмотря на снижение темпов роста спроса в сравнении с августом, в целом продажи новостроек увеличились в сентябре. Однако по мнению Валерии Цветковой, с ужесточением условий ипотечного кредитования спрос будет постепенно снижаться. Хотя на данный момент ожидается, что октябрь не принесет резкого спада спроса, некоторое снижение активности сравнительно с сентябрем может быть ожидаемым.
Нельзя исключать, что октябрь 2023 года также покажет рекордный рост по сравнению с октябрем прошлого года, так как тот месяц был тяжелым для рынка недвижимости из-за последствий мобилизации. Все больше покупателей обращаются к застройщикам – количество обращений в среднем увеличилось в 2-2,5 раза по сравнению с прошлым годом.
Однако стоит отметить, что октябрь 2023 года, возможно, не станет ключевым месяцем для оценки воздействия новых условий ипотеки на рынок недвижимости. Сергей Бабин отмечает, что "некоторые большие игроки будут продолжать предоставлять ипотеку по прежним ставкам, по крайней мере, до середины ноября." Однако в будущем снижение спроса может оказаться заметным.
Тем не менее, застройщики не впадают в панику. Павел Лепиш считает, что из-за увеличения первоначального взноса рынок может потерять около 10% ипотечных клиентов. Федор Ушаков считает, что изменения в ипотечных условиях, скорее всего, затронут покупателей комфорт-класса, для которых даже небольшое ужесточение условий может стать значимым. В проектах бизнес-класса первоначальный взнос, как правило, уже превышает минимальный допустимый уровень.
