В предстоящем году судьба льготных ипотечных программ, действующих до 1 июля 2024 года, станет ключевым вопросом для рынка новостроек. За счет финансирования из бюджета эти программы значительно увеличили доходы застройщиков в последние годы. Тем не менее Центробанк и Минфин считают, что госпрограммы создают дисбаланс в рынке жилья, слишком затратны для бюджета и представляют риски для банковской системы.
В 2020 году, после запуска льготной ипотечной программы, выручка московских застройщиков выросла на треть, согласно данным компании "Метриум". В 2021 году прирост составил еще 44%, но в 2022 году он снизился из-за последствий пандемии. Тем не менее в 2023 году денежные поступления вновь увеличились на 31%.
Управляющий директор "Метриум" Руслан Сырцов считает, что в 2023 году застройщикам, возможно, удастся превзойти максимальную выручку, достигнутую в 2021 году.
Несмотря на рост выручки, прибыль застройщиков не всегда соответствует этим показателям, поскольку себестоимость строительства растет быстрее доходов компаний. Однако с прибылью у застройщиков все равно хорошо. Например, чистая прибыль группы ЛСР за девять месяцев 2023 года выросла в 11 раз, а ГК "Самолет" увеличил чистую прибыль на 41%.
Эти финансовые результаты застройщики достигли благодаря росту спроса и цен в последние три года. Цены на российские новостройки за октябрь 2023 года подорожали на 2,2%, достигнув среднего уровня в 142,7 тыс. рублей за квадратный метр, по данным Сбербанка. Это подорожание затронуло 56 регионов, где цена за квадратный метр достигла исторического максимума.
В среднем по стране с 2020 года стоимость метра выросла на 90%, что существенно превышает уровень инфляции и рост доходов населения, как подчеркнула глава Банка России Эльвира Набиуллина. Она считает, что основной причиной этого подорожания стала льготная ипотека и предполагает, что эта несправедливая ситуация будет устранена с уходом льготных программ.
Центробанк выступает против продления самой массовой льготной программы с государственной поддержкой и ставкой 8%, но не предлагает полного отказа от субсидирования ипотеки. Он призывает к существованию единственной льготной ипотечной программы в России, которая действительно обеспечит доступность жилья. Застройщики не согласны, считая, что цены на новостройки являются рыночными и их рост обусловлен увеличением себестоимости строительства. Они утверждают, что сокращение цен может поставить под угрозу выдаваемые банками кредиты, и не все застройщики смогут справиться с этим.
Максимальная выручка застройщиков в столице, включая Новую Москву, достигла своего пика в 2021 году, составив 1 трлн 355 млрд рублей. По мнению управляющего директора компании 'Метриум' Руслана Сырцова, вероятно, в 2023 году застройщикам удастся превзойти этот результат.
Эксперт подчеркивает, что выручка не всегда отражает прибыль: 'Себестоимость строительства зачастую растет быстрее, чем доходы компаний, за исключением периода пандемии, когда маржинальность большинства девелоперских проектов действительно увеличилась на фоне ажиотажной потребительской активности.'
Тем не менее, прибыль у застройщиков также представляется весьма удовлетворительной, судя по отчетам публичных компаний. Например, чистая прибыль группы ЛСР по РСБУ за девять месяцев 2023 года увеличилась в 11 раз до 32,85 млрд рублей. Группа компаний 'Самолет' увеличила чистую прибыль до 10,3 млрд рублей (+41% годовым приростом). Хотя ПИК еще не представил свой отчет за 9 месяцев, чистая прибыль группы компаний по итогам первого полугодия 2023 года составила 27,98 млрд рублей.
Такие впечатляющие финансовые результаты застройщикам удалось достичь благодаря заметному росту спроса и цен в последние три года. Только за октябрь текущего года российские новостройки подорожали на 2,2%, достигнув средней стоимости 142,7 тыс. рублей за квадратный метр, согласно оценкам Сбербанка. Причем в 56 регионах цены на квадратный метр обновили исторический максимум.
В среднем по стране с 2020 года стоимость метра выросла на 90%, что существенно превышает уровень инфляции и темпы роста доходов населения, подчеркнула глава Банка России Эльвира Набиуллина на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров ЦБ по ключевой ставке в конце октября. Главной причиной ажиотажного подорожания, по мнению Набиуллиной, стала льготная ипотека, и она утверждает, что по мере сворачивания льготных программ эта несправедливая ситуация будет постепенно устраняться' (цитата по ТАСС).
Центробанк решительно выступает против продления самой массовой льготной программы ипотеки с господдержкой по ставке 8%, однако не предлагает полного отказа от субсидирования ипотеки в принципе. Регулятор считает, что в России должна существовать только одна льготная ипотечная программа, которая 'действительно обеспечивает доступность жилья'.
Застройщики не согласны с этим мнением, утверждая, что цены на новостройки являются рыночными, а их рост обусловлен увеличением себестоимости строительства. Снижение цен, по их мнению, может поставить под угрозу выдаваемые банками кредиты, и не все застройщики смогут преодолеть этот вызов. Владимир Щекин, основатель и владелец группы 'Родина', заявил на XVII Московском форуме лидеров рынка недвижимости, организованном газетой 'Ведомости', что масштабное субсидирование ставок необходимо продолжать. Главной проблемой рынка недвижимости он считает политику Центробанка, который повысил ключевую ставку до 15%.
Банк России не предоставляет отдельной статистики по льготной ипотеке. Однако, поскольку льготные программы преобладают на первичном рынке, общая статистика Центробанка по ипотеке на покупку строящегося жилья может служить ориентиром при оценке качества льготных заемщиков, замечает главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк. Это связано с тем, что стандарты кредитования становятся менее благоприятными именно из-за программ с государственной поддержкой.
Основные параметры льготного кредитования устанавливаются правительством, и поэтому Центробанк не может напрямую влиять на них. Тем не менее, с 1 октября 2023 года Центробанк ввел запретительные надбавки к коэффициентам риска для ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом и для заемщиков с высоким уровнем задолженности. Эти меры, по словам Натальи Ващелюк, распространяются и на льготных заемщиков с первоначальным взносом более 60%.
Кроме того, с 20 сентября правительство увеличило первоначальный взнос по льготным программам с 15% до 20% и сократило субсидии банкам на 0,5%, что привело к росту минимальных ставок. Центробанк приветствовал этот шаг.
Тем не менее, ни запретительные надбавки, ни увеличение первоначального взноса пока не привели к нужному результату. По словам Эльвиры Набиуллиной, в октябре темпы роста ипотеки замедлились, но остаются высокими. В ВТБ объем выдачи ипотеки уменьшился на 30-35% по итогам октября после ажиотажа последних месяцев. Тем не менее, для более существенного замедления рынка ипотеки может потребоваться введение дополнительных мер со стороны Банка России, заявил первый зампред правления ВТБ Дмитрий Пьянов.
В связи с повышением ставок по базовым ипотечным программам и общим уменьшением доступности кредитам доля программ с господдержкой в ипотечных выдачах на первичном рынке увеличивается. В ВТБ доля семейной ипотеки в октябре выросла до 46%, а ипотеки с господдержкой-2020 - до 42%.
Для более тщательного контроля над ипотечным рынком Центробанк стремится получить право вводить макропруденциальные лимиты на выдачу кредитов. Согласно заявлению Елизаветы Даниловой, "наши надбавки являются формой экономического стимулирования и не так эффективны, как макропруденциальные лимиты, используемые в необеспеченном кредитовании. Поэтому мы будем обсуждать с ведомствами, с Госдумой вопрос о введении макропруденциальных лимитов в ипотеке для более эффективного регулирования в будущем."
В конце октября Центробанк также предложил правительству дополнительно увеличить первоначальный взнос по льготной ипотеке. Похожей инициативой поддержали депутаты Госдумы, предлагая поднять первоначальный взнос до 25% с 1 января 2024 года.
Средний уровень первоначального взноса по льготным программам ипотеки в 2023 году в Совкомбанке составляет 26%, а в ВТБ на льготные кредиты с первоначальным взносом до 25-30% приходится более 50% выдач. Средний размер первоначального взноса среди льготных заемщиков в ВТБ до октября держался на уровне 20-21% и достиг 25% по итогам октября.
Повышение минимального первоначального взноса с 20% до 25% может привести к снижению объема кредитования на 25%, а с 25% до 30% - еще на 22% в сегменте кредитов с минимальным первоначальным взносом, прогнозирует главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк.
По мнению Сергея Бабина, начальника управления "Ипотечное кредитование" ВТБ, из-за введения запретительных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке и высокой ключевой ставки, объем выдачи ипотеки в следующем году может сократиться с 7,2 до 5-5,5 трлн рублей, что составляет снижение на 24-30%.
ВТБ также предвидит уменьшение спроса и объемов выдач ипотеки в 2024 году на 30-35% по сравнению с уровнем 2023 года. Это связано с ожидаемым завершением основных госпрограмм в июне. Впрочем, точные изменения в льготных программах после 1 июля 2024 года пока неизвестны. На MREF заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин отметил, что "параметры поддержки рынка после 1 июля будут зависеть от социально-экономического развития страны".
