Бизнес в сфере строительства сильно зависит от банковского финансирования, особенно при ключевой ставке в 15% годовых. Множество факторов, таких как курс рубля, санкции и другие, негативно влияют на строительную отрасль. В элитном сегменте затраты на валютные компоненты составляют 40-50% от общего объема, что делает импортные бренды дорогими и усложняет их доставку, отражаясь на стоимости строительства и конечной цене объектов.
С увеличением стоимости денег, например, от 9,5% до 17,5%, банковское финансирование становится более чувствительным. Центробанк утверждает, что реальная ставка по проектному финансированию сейчас ниже ключевой.
Проекты в стадии реализации будут продолжены, но поиск новых проектов или проектов в стадии концепции может быть приостановлен или замедлен из-за высокой ключевой ставки. Несмотря на сложности, остановка развития в сфере девелопмента считается нежелательной, поскольку каждый день простоя проекта обходится дорого.
Группа компаний "БЭЛ Девелопмент" представляет собой универсальную девелоперскую компанию, не ограничивающую себя элитным жильем. Примером такого подхода является проект "Green Apple" в Адыгее, который разрабатывается с учетом тщательного анализа и экономической эффективности. Проект стартовал после появления благоприятных экономических условий, таких как строительство Яблоновского моста, улучшившее транспортную доступность территории.
Не смотря на высокую ключевую ставку, компания планирует продолжить свое развитие, в том числе реконструкцию стадиона "Спартак" в Калининграде и строительство ЖК "Green Apple" в Адыгее. При этом стратегия поиска новых проектов будет рассматриваться более взвешенно и консервативно.
У вас еще не было таких масштабных жилых проектов?
Да, у нас пока нет опыта в реализации подобных крупных жилых проектов, но мы активно работаем над расширением своей деятельности и не планируем оставаться на месте.
С 1 июля 2024 года программа льготной ипотеки, возможно, будет сокращена в объемах. Как планируете продавать квартиры без льготных ставок?
Мы осуществляем продвижение проекта осторожно, разбивая его на три этапа. Мы уверены, что, по меньшей мере, первый этап удастся реализовать до отмены льготной ипотеки.
Все застройщики надеются на продление льготной программы. В настоящей ситуации развиваться будут только регионы и сегменты, поддерживаемые государством. Например, Дальний Восток с ипотекой под 2%. Вероятно, 2% не распространится на всю Россию, но важно сохранить льготную ипотеку под 8%, так как строительная отрасль играет ключевую роль в развитии экономики.
Но и без льготной ипотеки строительный комплекс процветал.
Это верно, однако условия для бизнеса были иными.
Действительно, за последние годы публичные застройщики сообщают о значительном росте прибыли. Возможно, стоит чуть снизить маржинальность и строить, не полагаясь на постоянный поток бюджетных средств? Центробанк и Минстрой также указывают на перегрев цен на жилье.
Если рынок жилья перегрет, то, в основном, в Москве. В регионах цены значительно ниже, а себестоимость строительства не так сильно отличается. Однако именно регионы нуждаются в новом, качественном жилье.
Сочи уже показывает цены выше, чем в Москве.
Сочи с ценой 3 млн. за квадратный метр – не самый показательный пример. Верю, что цены на жилье будут расти из-за увеличения себестоимости строительства. Это происходит не только из-за высокой стоимости кредитов, но и из-за дефицита рабочих кадров.
Где еще, помимо Адыгеи, вы планируете строить жилье?
В настоящее время мы рассматриваем и запускаем проекты на Дальнем Востоке. Мы исследуем новые площадки в различных регионах, не ограничиваясь только жилым строительством. Сейчас строительство складов и логистических комплексов более выгодно. Складской комплекс можно построить за год и окупить за последующие 4-5 лет.
Недавно мы приобрели на торгах у АСВ 120 тыс. квадратных метров складской недвижимости в Подмосковье, и также планируем построить еще 15 тыс. квадратных метров складов класса А. Хотели бы, конечно, реализовать built-to-suit – это всегда мечта для застройщика. Но многие компании, которые обычно заказывали строительство складов, ушли с рынка. Тем не менее, мы надеемся найти им замену.
Мы хорошо знакомы с сегментом складов: один из наших первых объектов в 2005 году был склад класса А площадью 33 тыс. квадратных метров в Видном.
Но в вашей повестке не только склады. Вы анонсировали проект МТКК "Континет" в Краснодаре с концертным залом. Как планируете окупать этот проект?
Помимо театрально-концертного комплекса, в планах строительство подземного паркинга, ритейла, гостиницы, бизнес-площадей. Именно благодаря им мы планируем окупить проект. Кенго Кума, японский архитектор, предложил интересное решение – связать две главные улицы, создав зеленый коридор. Это не только оптимизирует логистику в центре города, но и предоставляет новые места для отдыха горожан. Мы также планируем создать новую городскую среду, органично вписав исторические здания по периметру квартала. Этот проект придаст новый импульс развитию центра Краснодара.
Реализация этой задумки усложнена тем, что с начала 2019 года введен "регламент исторического поселения" для 64 кварталов центра Краснодара. Он устанавливает определенные ограничения на строительство: высотность до 12-18 метров, "замороженные" красные линии улиц.
Мы уверены, что наш проект станет новым центром Краснодара. Но ограничение по высотности – это проблема, которую нужно решать. Концертный зал требует определенной высоты, не только с эстетической точки зрения, но и для обеспечения нужных технических параметров. Мы надеемся на понимание и солидарное взаимодействие со стороны администрации города.
Вероятно, такой проект не окупится быстро. Какие средства планируете вложить?
Нам важен баланс между социальной значимостью и доходностью. Концертный зал уменьшает нашу доходность, но позволяет реализовать красивый проект, который важен для центра Краснодара. Первоначальный бюджет строительства превышает 5,5 млрд рублей, но его необходимо пересчитать, учитывая курс доллара, ключевую ставку и другие факторы. Точной цифры сейчас сказать сложно, так как мы находимся в стадии согласования документации.
Почему вы выбрали японского архитектора Кэнго Кума для проекта в Краснодаре? Это затраты на имидж или есть экономическая необходимость?
Многие мировые архитекторы работали не только в Москве. Например, Норман Фостер реализовал свой единственный проект в России – "Медный дом" в Екатеринбурге.
Мы уже имеем опыт работы с проектами Кэнго Кума в Иркутске. К тому же, в проекте для Краснодара есть нечто экзотическое – встроенный театрально-концертный зал. У признанного японского архитектора есть обширный опыт в реализации подобных объектов и оперных театров по всему миру.
Кроме того, он обладает высоким уважением к окружающей среде. Наш участок находится напротив отеля "Мариотт" высотой 78 метров. Вокруг него малоэтажная застройка, и в концепции Кэнго Кума очень интересно решено увеличение высоты от периметра к центру квартала, что позволяет не создавать дополнительных противоречий в высоте, а, наоборот, сгладить их.
Почему вы только недавно приступили к активной реализации этого проекта? Ведь соглашение о намерениях по строительству многофункционального комплекса "Континент" было подписано еще в 2014 году на инвестфоруме в Сочи.
В течение всех этих лет мы посвящали время работы над проектом, занимались подготовкой территории, вели переговоры с администрацией города относительно комплексного развития 193-го квартала. Архитектурная концепция была разрабатывается бюро Кенго Кума. Мы видим в этом проекте потенциал стать узнаваемой визитной карточкой Краснодара, наряду с такими известными достопримечательностями, как парк Галицкого и футбольная арена. Такие амбициозные проекты требуют времени для реализации.
Работа в сложных исторических условиях стала для нас обычным делом. В 2022 году "Бэл Девелопмент" была награждена премией "Золотой Трезини" за реставрацию памятника архитектуры – усадьбы А.А. Петрово-Соловово-М.А. Шиллер в Москве. В то время как многие застройщики отказываются работать с объектами культурного наследия, опасаясь неожиданных расходов и трудоемких согласований. Насколько же страшен этот черт?
Мы тоже испытываем опасения. Когда мы приобретали участок под строительство премиальных апартаментов на "Долгоруковской 25", не было никаких признаков памятника. Это был вновь выявленный объект культурного наследия.
Обычно никто не выбирает участки с памятниками. Потому что если вы обнаруживаете там памятник, вы уже не можете его просто снести. Девелопер обязан разработать проект реставрации, согласовать детали с департаментом культурного наследия, провести историко-культурную экспертизу и многое другое – это трудно и затратно.
Законодательство также предполагает восстановление не только фасадов и внутреннего убранства, но и конструктивных элементов. Цокольная часть нашего здания, построенная в 1821 году, была из кирпича, а верхняя – из бревен, которые за два века пострадали от жука-короеда. Пришлось заменить поврежденные бревна новыми, утеплить все юртовым войлоком и дранкой, а затем штукатурить и устанавливать элементы фасада. В результате реконструкции на фасаде периодически появляются трещины, так как дерево подвижно в современных условиях. Поэтому нам приходится каждый год проводить ремонт фасада. Мы пытались получить разрешение от департамента культурного наследия на использование современных материалов для конструкции, но нам это не разрешили. Я считаю, что законодательство по восстановлению памятников еще нуждается в развитии.
Когда вы работаете в центре города, даже если нет памятника, вы сталкиваетесь с градостроительными ограничениями, охранными зонами и так далее. Это делает строительство в два раза дороже. В Москве реставрация и адаптация памятников под современные нужды не являются благотворительностью, так как цены за квадратный метр там в три раза выше, чем в других городах. В регионах множество объектов культурного наследия разрушаются, так как застройщикам это не выгодно, а местные ведомства по культуре не могут позволить себе их сохранять, не говоря уже о восстановлении. Это серьезная проблема.
Как можно заинтересовать застройщиков в реставрации и редевелопменте исторической недвижимости в тех локациях, которые не обещают высокой доходности?
Точно так же, как и с застройкой домов для обманутых дольщиков. Тем, кто готов восстанавливать памятники архитектуры, можно было бы предоставлять компенсационные площади для реализации коммерческих проектов. Хотите строить жилье? Тогда возьмите на себя обязательство восстановить объект как часть культурного облика. Это могло бы стать взаимовыгодным сотрудничеством между застройщиками и городскими властями.
