В четвертом квартале текущего года предоставление ипотечных кредитов может уменьшиться на 40% по сравнению с предыдущим годом. Участники рынка недвижимости сообщают, что отказы связаны с резким ростом ключевой процентной ставки. Как это повлияет на жилищный рынок?
Банки отказывают
В пятницу Центральный банк увеличил ключевую ставку с 13% до 15%. Это заставило кредитные организации пересмотреть предварительные соглашения, одобренные еще в августе–сентябре. В результате многим россиянам отказывают в получении ипотечных кредитов по ранее утвержденным условиям. Около 30% тех, кто получил одобрение банка в августе–сентябре, не могут заключить сделку. Кредитные организации снижают сумму ипотеки, повышают требования к первоначальному взносу или просят дополнительное подтверждение дохода. Причиной этому является изменение ключевой ставки Центрального банка.
Финансовые аналитики делают мрачные прогнозы.
«Структура ипотечного рынка может кардинально измениться. При таких процентных ставках интерес к ипотеке резко падает. Может случиться так, что льготные программы начнут доминировать, особенно на первичном рынке. Однако эти программы уже довольно давно действуют и исчерпали себя. Поэтому годовой рост ипотечного портфеля может уменьшиться на 10 процентных пунктов и достичь уровня 19-20%», считает эксперт финансового рынка Андрей Бархота.
Кредитные организации также начали снижать одобренные суммы ипотеки, повышая требования к первоначальному взносу. Многие требуют от заемщиков дополнительное подтверждение дохода. В целом доля отказов выросла до 60-70 процентов, утверждают эксперты. За всем этим стоит рост ключевой ставки, которая удвоилась за последние месяцы, достигнув 15 процентов. В банках говорят, что невозможно сохранять одобренные заявки по прежним ставкам, так как доходность от таких кредитов будет отрицательной.
Кредитные программы от застройщиков
Мы обратились к ведущим строительным компаниям с вопросом о перспективах продажи квартир в ближайшем будущем. В компании ПИК отказались комментировать ситуацию. В компании «Самолет» сказали, что готовы обсудить только покупку квартир. В компании «Инград» после внимательного выслушивания вопроса признали, что пока не могут дать прогноз, но будут искать варианты. В СУ-155 и Первом ДСК сказали примерно то же самое: «Пока ничего не прогнозируем, но будем искать варианты».
«Все, что связано с ипотекой, это новостройки», считает экономист Дмитрий Потапенко. «Решений по сохранению рынка жилья не так уж и много. Считаю, что строительные компании создадут свои собственные кредитные организации и разработают разнообразные программы рассрочек. Сейчас строительные компании находятся в шоке. Постепенно они начнут выстраивать стратегию искания решений. Возможны такие варианты, как "ипотека от застройщика по нулевой процентной ставке". Рынок первичного жилья может замедлиться, но будут предприниматься попытки его оживления любыми доступными средствами. Возможно, появятся собственные внутренние кредитные программы, и, возможно, даже финансовые пирамиды. Центральный банк считает, что выполнил свою задачу, но на самом деле жесткость рыночных механизмов не всегда оправдана».
А вот мнение Константина Пороцкого, председателя комитета Российского союза строителей по малоэтажному строительству и управляющего партнера ГК "Омакульма", выглядит следующим образом:
"На данный момент, изменения вряд ли произойдут в ближайшее время. Льготная ипотека все еще имеет финансирование, хотя становится дороже. Вероятно, будут изменяться требования к заемщикам, получающим ипотеку. С одной стороны, это негативно воздействует на застройщиков жилья на первичном рынке. С другой стороны, ситуация намного хуже для вторичного рынка. Покупатели, которые раньше рассматривали вторичное жилье, теперь вероятно вернутся к первичному рынку, потому что разница между процентными ставками 8% и 16% слишком велика. Вероятность увеличения объема сделок мала, и это зависит от множества факторов. Например, если инфляция продолжит расти на текущих уровнях, доллар достигнет 200 рублей через полгода, и цены на бензин поднимутся до 150 рублей за литр, люди будут спешить вкладывать последние средства в жилье и готовы будут брать любые доступные ипотечные кредиты."
Тем не менее, эксперты предсказывают новые потрясения на рынке жилья. Согласно главному эксперту компании "Русипотека" Сергею Гордейко, в ноябре процентные ставки по ипотеке в России могут возрасти с текущих 15% до 17%. В то же время глава Банка России Эльвира Нибиуллина, комментируя увеличение ключевой ставки на два процентных пункта в пятницу, отметила, что ипотека продолжает расти на высоких темпах, потому что "льготные программы не зависят от ключевой ставки".
По мнению Нибиуллиной, необходимо увеличить первоначальный взнос для льготной ипотеки. В сентябре этот показатель уже увеличили с 15% до 20%. В тот же месяц объем выдачи льготных ипотечных кредитов в России достиг исторического максимума и составил 60% от общего объема жилищных кредитов.
Есть ли решение? Застройщики считают, что ситуация будет разной в разных регионах.
"Объем сделок будет различным в разных регионах. Это связано с различными доходами, рынками, уровнем доступности жилья и объемом строительства. В Санкт-Петербурге возможно снижение числа сделок, так как этот регион один из наиболее насыщенных жильем в России, как готовым, так и строящимся. В Московской области спрос всегда останется высоким при любых условиях из-за миграции из соседних областей", считает Константин Пороцкий, председатель комитета Российского союза строителей по малоэтажному строительству и управляющий партнер ГК "Омакульма".
Однако власть, видимо, осознает масштаб проблемы как для застройщиков, так и для потребителей. В этой связи появилась идея субсидирования процентных ставок как способ защиты от отказов в уже одобренных ипотечных кредитах.
Депутат Николай Николаев также обратил внимание на то, что вопрос отказа в одобренной ипотеке не регулируется законодательно и относится к сфере договорных отношений, поэтому Центральный банк России, вероятно, не будет вынуждать банки проводить какие-либо сделки.
"Однако здесь важно рассмотреть, как помочь людям. Существует возможность субсидирования процентных ставок для таких случаев. Но насколько Центральный банк и правительство пойдут на это — вопрос сложный", говорит депутат. По его мнению, рассмотрение такой ситуации лежит на плечах правительства, Министерства финансов и Министерства строительства России.
